中古マンション価格上昇率マップ

2010〜2025年で最も価格上昇が大きかったのは有明・豊洲・勝どきなどの湾岸エリアです。 いずれも+200〜250%という水準で、2010年当時の坪単価から2.5倍以上の 水準に達しています。再開発・インフラ整備・タワーマンションの大量供給と同時進行した 需要増が、この急騰を支えた主因です。

特筆すべきは、湾岸エリアは「供給が多い＝価格が下がる」という通説に反して 大幅な価格上昇を実現した点です。これは需要の増加速度が供給を大幅に上回ったことを示しています。

麻布十番・六本木・広尾・表参道などの都心3区エリアは+180〜250%という高い上昇率を示しつつ、 もともとの坪単価が高いため絶対値の上昇幅はさらに大きくなっています。

特に南北線・日比谷線沿線（麻布十番・広尾・白金台）は、 外国人富裕層や大使館関係者の需要が価格の下支えになっており、 景気後退局面でも価格が落ちにくい「ディフェンシブ資産」の性質を持っています。

恵比寿・代官山・中目黒は+160〜180%と高い上昇率を記録しました。 これらは渋谷駅へのアクセスの良さに加え、 エリアブランドとしての価値が定着したことが背景にあります。

東横線と副都心線の相互直通運転（2013年）により、 渋谷〜中目黒〜代官山エリアの「回遊性」が高まったことも価格上昇を後押ししました。インフラ整備が価格に先行して織り込まれる典型例と言えます。

一方、城西・城北の外縁部（吉祥寺・日暮里など）は+85〜95%程度にとどまり、 都心部との格差は年々拡大しています。

• ·吉祥寺: +93%（2010年145万円/坪 → 2025年推定280万円/坪）
• ·日暮里: +87%（2010年125万円/坪 → 2025年推定234万円/坪）
• ·麻布十番: +248%（2010年320万円/坪 → 2025年推定1,114万円/坪）

都心と郊外の格差は「価格上昇率」だけでなく「絶対価格差」としても拡大しており、 資産形成の観点では立地選択の重要性がかつてないほど高まっていると言えます。

本コラムは5つのタブで構成されています。

• ·【上昇率マップ】FROM/TOで期間を変更するとリアルタイムで上昇率が更新。2D/3D・実数値/偏差σを切替可能
• ·【上昇率ランキング（駅別）】駅単位で上昇率・坪単価・取引数をランキング。エリア・期間で絞り込み
• ·【上昇率ランキング（市区別）】市区単位の集計。築年数フィルタ（〜10年／11-30年／31年以上／旧耐震）で築年帯ごとの比較が可能
• ·【ヒストグラム＆チャート】エリア別・市区別の坪単価推移グラフと上昇率の分布ヒストグラム。築年フィルタと連動して分布が変化

築年数フィルタの活用法：同じエリアでも「築10年以内の新しいマンション」と 「築31年以上の旧来物件」では上昇率に大きな差があります。 フィルタを切り替えることで、エリアの資産性が「どの世代のマンション」によって 牽引されているかを可視化できます。